Vendre une maison classée F ou G au DPE : obligations, négociation et options

Oui, vous pouvez vendre une maison classée F ou G au DPE : aucune loi ne l’interdit en 2026. Deux obligations s’appliquent : fournir un DPE valide et, pour une maison individuelle, un audit énergétique remis dès la première visite. Ce qui change vraiment, c’est le calcul de l’acheteur : il ajoute au prix le coût des travaux, et un investisseur sait qu’un logement G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025.

Avant de fixer votre prix, trois vérifications s’imposent : la validité de votre DPE, l’effet éventuel du nouveau mode de calcul entré en vigueur le 1er janvier 2026, et le montant réaliste des travaux. Voici comment procéder, avec les chiffres du sud de Lille.

Peut-on vendre une maison classée F ou G en 2026 ?

Oui, sans restriction. Le calendrier qui a rendu célèbres les « passoires thermiques » concerne la location, pas la vente. Quand vous vendez, la loi vous demande d’informer l’acheteur, pas de rénover.

Obligation	Biens concernés	Date	À retenir
DPE	Tout logement vendu	En vigueur	Valable 10 ans ; ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025
Audit énergétique	Maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé F ou G	Depuis le 1er avril 2023	Valable 5 ans, remis dès la première visite
Audit énergétique	Mêmes biens classés E	Depuis le 1er janvier 2025	Extension à la classe D prévue en 2034
Interdiction de louer	Logements classés G	Depuis le 1er janvier 2025	Classe F en 2028, classe E en 2034

Un appartement en copropriété n’est pas soumis à l’audit : seul le DPE est exigé. Pour une maison, en revanche, l’audit n’est pas une simple formalité. Il présente des propositions de travaux et une estimation de leur coût. L’acheteur l’a en main dès sa première visite, et il s’en sert pour construire son offre.

Le DPE et l’audit s’ajoutent aux autres diagnostics du dossier, selon l’âge et la situation du bien : amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques et pollutions.

Votre étiquette a-t-elle changé au 1er janvier 2026 ?

C’est la première vérification à faire si votre maison est chauffée à l’électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, un même logement électrique affiche une consommation plus faible sur le papier. Selon le gouvernement, environ 850 000 logements sortent ainsi des classes F et G en France, et aucune étiquette n’est dégradée par ce changement.

Selon votre situation :

• DPE réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 : une attestation mise à jour est téléchargeable sur l’observatoire DPE de l’ADEME. Si votre chauffage ou votre eau chaude sont électriques, faites-le avant de publier l’annonce.
• DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 : il n’est plus valable. Le nouveau diagnostic appliquera directement le calcul 2026.
• Chauffage au gaz ou au fioul : la réforme porte sur l’électricité, son effet sur votre étiquette sera donc limité.
• Travaux réalisés depuis le diagnostic (fenêtres, isolation des combles, nouveau chauffage) : un nouveau DPE peut refléter l’amélioration. Vérifiez avec le diagnostiqueur ce qui a changé avant de le commander.

Gagner une seule classe peut changer beaucoup. Une maison qui passe de E à D n’a plus besoin d’audit à la vente, et un logement qui sort de G redevient louable, ce qui rouvre la porte aux investisseurs.

Comment un DPE F ou G pèse sur l’offre de l’acheteur

Il n’existe pas de décote automatique. Deux maisons classées F peuvent se vendre à des prix très différents : l’une n’a besoin que d’un nouveau chauffage, l’autre d’une isolation complète. Ce qui compte, c’est le coût des travaux que l’acheteur anticipe, et la confiance qu’il accorde à ce chiffre.

L’acheteur raisonne en budget total

Prenons un couple qui dispose de 260 000 € au total, frais compris, et visite une maison affichée 220 000 €, le prix médian d’une maison à Emmerin (DVF, ventes 2023-2025).

Poste	Montant
Budget total du couple	260 000 €
Prix de la maison	220 000 €
Frais d’acquisition dans l’ancien (environ 7,5 à 8,5 %)	16 500 à 18 700 €
Reste disponible pour les travaux	21 300 à 23 500 €

Si l’audit ou les devis dépassent ce reste, le couple n’a que deux options : négocier le prix ou renoncer. La négociation d’une maison F ou G n’est donc pas une question d’humeur. C’est une soustraction.

Trois profils d’acheteurs, trois calculs

• Le propriétaire occupant peut financer une partie des travaux avec les aides. En 2026, la « rénovation d’ampleur » de MaPrimeRénov’ est réservée aux logements classés E, F ou G, avec un entretien préalable obligatoire auprès d’un conseiller France Rénov’. Les logements F et G gardent aussi l’accès aux aides « par geste » jusqu’au 31 décembre 2026. Les règles de 2027 restent à confirmer : un acheteur qui signera l’an prochain ne doit pas les tenir pour acquises.
• L’investisseur sait qu’un logement G ne peut plus être loué depuis 2025 et qu’un F ne pourra plus l’être en 2028. Il intègre les travaux dans sa rentabilité avant même de visiter.
• L’acheteur qui cherche une maison à rénover accepte les travaux, parfois les recherche, mais négocie sur la base de son propre chiffrage.

Pourquoi un chiffrage précis limite la négociation

Sans chiffre fiable, l’acheteur se protège : il retient une estimation haute et la retire de son offre. Un audit clair, les factures des travaux déjà faits et un ou deux devis d’artisans remplacent cette marge de sécurité par un montant vérifiable. La discussion porte alors sur des chiffres, plus sur une impression.

Vendre en l’état, faire des travaux ciblés ou refaire le DPE ?

Il n’y a pas de bonne réponse universelle. Tout dépend de l’écart entre votre maison et la classe supérieure, de votre calendrier et de votre trésorerie.

Option	Pour qui	Avantages	Limites
Vendre en l’état	Maison à rénover en profondeur, vente rapide souhaitée, succession	Aucune avance de frais, mise en vente immédiate	Prix fixé en fonction des travaux à venir, public plus restreint
Faire 1 ou 2 travaux ciblés	Maison proche de la classe supérieure	Peut faire gagner une classe, rassure l’acheteur	Délai, avance de trésorerie, résultat à confirmer par un nouveau DPE
Refaire le DPE ou récupérer l’attestation 2026	Chauffage électrique, travaux faits depuis le diagnostic, DPE d’avant juillet 2021	Peut améliorer l’étiquette sans travaux	Aucun effet si rien n’a changé dans le logement ni dans le calcul

Quels travaux ciblés ?

Le bon choix dépend de ce qui pénalise votre maison, et l’audit l’indique : isolation des combles ou de la toiture, chauffage ancien, menuiseries, ventilation. Avant de commander, faites confirmer par un professionnel que les travaux envisagés changent bien l’étiquette. Si vous comptez solliciter une aide, un conseiller France Rénov’ vous dira si vous y avez droit, et sous quelles conditions, notamment lorsque la vente est prévue peu après les travaux.

Si vous choisissez de rénover avant de vendre, calez les travaux sur le calendrier des signatures : notre article sur le meilleur moment pour vendre sa maison détaille les mois les plus actifs du secteur.

Ce qu’il vaut mieux éviter

• Lancer une rénovation lourde dans l’urgence : la mise en vente est retardée et le prix de vente ne couvrira pas forcément la dépense.
• Écrire « travaux à prévoir » sans aucun chiffre : l’acheteur fera son propre calcul, avec sa marge de sécurité.
• Minimiser l’étiquette : le DPE et l’audit sont dans le dossier dès la première visite, mieux vaut en parler franchement dès l’annonce.
• Afficher le prix d’une maison rénovée : l’acheteur compare avec les ventes de maisons dans le même état.

Dans le sud de Lille : les communes où les DPE F et G sont les plus fréquents

Dans nos 22 communes, 22 516 logements ont reçu un DPE depuis juillet 2021 (ADEME). 8,5 % sont classés F ou G : 5,9 % en F et 2,6 % en G. Avec les logements classés E (16,4 %), près d’un logement diagnostiqué sur quatre se trouve dans les classes pour lesquelles une maison mise en vente doit être accompagnée d’un audit.

Commune	DPE F ou G	DPE A à C	DPE analysés	Logements d’avant 1946 (INSEE)
La Neuville	20 %	18 %	65	18 %
Emmerin	17 %	33 %	353	24 %
Camphin-en-Carembault	16 %	32 %	194	24 %
Herrin	14 %	29 %	28	27 %
Allennes-les-Marais	12 %	36 %	376	13 %
Houplin-Ancoisne	11 %	47 %	558	22 %
Templemars	11 %	45 %	623	22 %
Vendeville	11 %	35 %	154	9 %
Sainghin-en-Weppes	11 %	30 %	898	29 %
Carvin	10 %	34 %	5 241	28 %
Seclin	5 %	46 %	3 087	22 %
Wattignies	5 %	49 %	3 063	10 %
Secteur (22 communes)	8,5 %	39,3 %	22 516

Ce que l’on peut en retenir :

• Les villages ruraux ressortent en tête, mais sur de petits échantillons : 65 DPE à La Neuville et 28 à Herrin. Ces pourcentages sont indicatifs et peuvent bouger avec quelques diagnostics.
• Emmerin et Camphin-en-Carembault associent une part élevée de F et G et un nombre de DPE suffisant : environ un logement diagnostiqué sur six y est concerné. Noyelles-lès-Seclin, Wahagnies et Annœullin sont à 10 %.
• Seclin et Wattignies ont la part la plus faible (5 %). Avec Haubourdin (8 %), ce sont les trois communes du secteur où les maisons sont le moins majoritaires : 47 % des logements à Wattignies, 58 % à Haubourdin, 63 % à Seclin (INSEE). L’âge du bâti n’explique pas tout : Seclin compte 22 % de logements d’avant 1946.

Deux précautions de lecture. Ces DPE portent sur les logements diagnostiqués depuis juillet 2021 (ventes, locations, démarches volontaires), pas sur l’ensemble du parc. Et une partie a été établie avant la réforme de janvier 2026 : certains logements chauffés à l’électricité sont peut-être sortis de F ou G depuis.

Dans les communes où les maisons à rénover sont nombreuses, comme Emmerin ou La Neuville, présenter un coût de travaux réaliste dès l’annonce évite les négociations brutales au moment de l’offre.

Préparer la vente d’une maison F ou G : la marche à suivre

1. Retrouvez votre DPE et vérifiez sa date. Avant le 1er juillet 2021 : à refaire. Entre juillet 2021 et fin 2025, avec un chauffage électrique : récupérez l’attestation mise à jour.
2. Commandez l’audit énergétique si la maison est classée E, F ou G. Il doit être disponible dès la première visite. Valable 5 ans, il existe peut-être déjà si vous l’avez fait réaliser récemment.
3. Rassemblez les factures des travaux déjà réalisés : fenêtres, chaudière, isolation, toiture. Elles prouvent ce qui a été fait, et quand.
4. Faites chiffrer les principaux travaux par un ou deux artisans. Un devis réel pèse plus lourd qu’une estimation approximative.
5. Fixez le prix sur des ventes de maisons dans un état comparable, pas sur la médiane de la commune, qui mélange maisons rénovées et maisons à rénover.
6. Annoncez clairement l’étiquette et les travaux. Les acheteurs qui visitent savent à quoi s’attendre, et ceux qui font une offre l’ont déjà intégré.
7. Montrez le potentiel : volumes, terrain, emplacement, possibilités d’aménagement. Les photos doivent donner envie de rénover, pas masquer l’état.

Pour le déroulé complet d’une vente, de l’estimation à la signature chez le notaire, consultez notre guide pour vendre sa maison dans le sud de Lille.

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