Diagnostics obligatoires pour vendre une maison : la liste complète

Pour vendre une maison en 2026, vous devez remettre à l’acheteur un dossier de diagnostic technique. Deux documents sont exigés dans tous les cas : le DPE et l’état des risques et pollutions. L’audit énergétique s’ajoute si la maison est classée E, F ou G. Les autres diagnostics dépendent de la date de construction (plomb, amiante), de l’âge des installations (électricité, gaz), de l’assainissement et de l’adresse (termites, mérule, bruit).

Dans le sud de Lille, trois situations reviennent souvent : les maisons anciennes en brique, concernées par le plomb, les pavillons des années 1960 à 1990, soumis au repérage de l’amiante, et les adresses proches de l’aéroport de Lille-Lesquin. Voici le tableau complet, puis ce qu’il change concrètement pour votre maison.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre une maison ?

Diagnostic	Obligatoire si	Durée de validité
DPE (performance énergétique)	Toujours	10 ans. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025
Audit énergétique	Maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G	5 ans
État des risques et pollutions	Toujours	6 mois
Amiante	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997	Selon le résultat du repérage : le diagnostiqueur indique si un ancien rapport peut resservir
Plomb (CREP)	Maison construite avant 1949	1 an en présence de plomb, sans limite en son absence
Électricité	Installation de plus de 15 ans	3 ans
Gaz	Installation de plus de 15 ans	3 ans
Assainissement non collectif	Maison non raccordée au réseau public	3 ans
Termites	Commune située dans une zone fixée par arrêté	6 mois
Mérule	Commune située dans une zone fixée par arrêté	Information à jour au moment de la vente
Information sur le bruit	Adresse dans une zone d’un plan d’exposition au bruit	Document intégré au dossier de diagnostics
Surface loi Carrez	Lot de copropriété uniquement	Aucune durée fixée

Ces documents forment le dossier de diagnostic technique, remis à l’acheteur et joint à l’avant-contrat. L’audit énergétique a une contrainte de calendrier particulière : il doit être remis dès la première visite, pas au moment du compromis.

Comment savoir quels diagnostics concernent votre maison ?

Cinq questions suffisent pour dresser votre liste avant d’appeler un diagnostiqueur.

Question	Si oui, prévoyez
La maison a-t-elle été construite avant 1949 ?	Le constat de risque d’exposition au plomb
Le permis de construire date-t-il d’avant le 1er juillet 1997 ?	Le repérage amiante
L’installation électrique ou de gaz a-t-elle plus de 15 ans ?	Le diagnostic électricité et/ou gaz
La maison est-elle classée E, F ou G ?	L’audit énergétique
La maison n’est-elle pas raccordée au tout-à-l’égout ?	Le contrôle de l’assainissement non collectif

S’y ajoutent, selon l’adresse, l’information sur le bruit et les diagnostics termites ou mérule. Pour ces deux derniers, votre mairie ou le diagnostiqueur vous dira si un arrêté couvre la commune.

En pratique, trois profils se dessinent :

• Une maison de ville d’avant-guerre : DPE, état des risques, plomb, amiante, électricité, souvent gaz. C’est le dossier le plus complet.
• Un pavillon des années 1960 à 1990 : DPE, état des risques, amiante, et électricité ou gaz si les installations d’origine n’ont pas été refaites depuis plus de 15 ans. Gardez les factures d’une rénovation électrique : elles datent l’installation.
• Une maison construite après le 1er juillet 1997 : DPE et état des risques, plus électricité et gaz dès que les installations dépassent 15 ans, et l’information bruit selon l’adresse.

DPE et audit énergétique : ce qui change en 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE compte l’électricité avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3. Selon le gouvernement, environ 850 000 logements en France sortent ainsi des classes F et G, et aucune étiquette n’est dégradée.

Si votre maison est chauffée à l’électricité et que son DPE a été réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, une attestation mise à jour est téléchargeable sur l’observatoire DPE de l’ADEME. Faites cette vérification avant de commander un nouveau DPE ou un audit : si l’étiquette mise à jour sort de la zone E, F ou G, demandez à votre diagnostiqueur ce qu’il reste à fournir.

L’audit énergétique, lui, suit un calendrier progressif pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété :

• classes F et G : obligatoire depuis le 1er avril 2023 ;
• classe E : obligatoire depuis le 1er janvier 2025 ;
• classe D : prévu en 2034.

Il est valable 5 ans et ne concerne pas les appartements en copropriété. Pour l’acheteur, c’est souvent le document le plus lu du dossier, car il détaille les travaux pour améliorer le logement. Si votre maison est classée F ou G, nous détaillons les options (vendre en l’état, travaux ciblés, nouveau DPE) dans notre article sur la vente d’une maison classée F ou G.

Pensez aussi aux acheteurs investisseurs : un logement classé G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, un F le sera en 2028 et un E en 2034. L’étiquette pèse donc directement sur leur offre.

Dans le sud de Lille : maisons anciennes, étiquettes énergie et zone de bruit

Beaucoup de maisons concernées par le plomb

Le parc ancien est important dans plusieurs communes du secteur. L’INSEE compte les logements construits avant 1946 : tous sont concernés par le constat plomb, et ceux bâtis de 1946 à 1948 aussi, même si la statistique ne les isole pas.

Commune	Logements construits avant 1946	Logements classés F ou G
Haubourdin	29 %	8 %
Sainghin-en-Weppes	29 %	11 %
Carvin	28 %	10 %
Wavrin	25 %	8 %
Camphin-en-Carembault	24 %	16 %
Emmerin	24 %	17 %
Seclin	22 %	5 %
Wattignies	10 %	5 %
Vendeville	9 %	11 %

Sources : INSEE, recensement 2022 ; ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021.

À Haubourdin, Sainghin-en-Weppes ou Carvin, plus d’un logement sur quatre date d’avant 1946 : le dossier complet (plomb, amiante, électricité) y est courant. À Wattignies et Vendeville, où le bâti est plus récent, c’est l’inverse.

Un logement sur quatre classé E, F ou G

Sur les 22 516 DPE établis depuis juillet 2021 dans les 22 communes de notre secteur, 16,4 % sont classés E, 5,9 % F et 2,6 % G. Près d’un logement diagnostiqué sur quatre est donc classé E, F ou G. Pour une maison, cela signifie un audit énergétique à commander avant la première visite.

La zone de bruit de l’aéroport de Lille-Lesquin

Depuis le 1er juin 2020, l’article L112-11 du code de l’urbanisme impose de remettre à l’acheteur d’un logement situé dans une zone de bruit un document indiquant cette zone. Le plan d’exposition au bruit de Lille-Lesquin, approuvé en 2009, concerne 16 communes, dont 4 fortement exposées : Avelin, Fretin, Templemars et Vendeville. Seclin est aussi concernée par le bruit des avions.

Chaque vendeur doit vérifier si sa propre adresse est dans une zone, sur le Géoportail ou en mairie : le nom de la commune ne suffit pas. Cette mention n’empêche pas de bien vendre. Vendeville (2 960 €/m²) et Templemars (2 680 €/m²) figurent parmi les communes les plus chères du secteur (DVF, ventes de maisons 2023-2025).

L’état des risques : inondation, sols miniers, sites industriels

L’état des risques et pollutions se prépare adresse par adresse. Selon la localisation, il peut mentionner un risque d’inondation (à Houplin-Ancoisne, Gondecourt, Wavrin, Sainghin-en-Weppes ou Haubourdin), les risques liés à l’ancienne activité minière à Carvin, ou un risque industriel recensé à Emmerin et Haubourdin. Comme il n’est valable que 6 mois, il faut le refaire si la vente s’étire.

Combien coûtent les diagnostics et qui les paie ?

Les diagnostics sont à la charge du vendeur. Pour une maison, un pack complet coûte en général quelques centaines d’euros. Le montant dépend du nombre de diagnostics nécessaires, donc surtout de l’âge de la maison, et de sa surface. L’audit énergétique se chiffre à part, sur devis.

Quelques réflexes pour payer le juste prix :

• demandez deux ou trois devis détaillés, diagnostic par diagnostic ;
• vérifiez que l’état des risques et le déplacement sont inclus ;
• confiez tout au même diagnostiqueur, en une seule visite ;
• notez les dates de fin de validité : l’état des risques et le diagnostic termites (6 mois) expirent vite si la vente dure.

Que risquez-vous si un diagnostic manque ou est erroné ?

Le premier effet est pratique : sans dossier complet, le notaire ne peut pas finaliser l’avant-contrat ni l’acte, et le calendrier glisse. Pour l’audit énergétique, remis trop tard, l’acheteur découvre les travaux au dernier moment et risque de revenir sur son prix.

Si la vente est signée alors qu’un diagnostic obligatoire manquait, l’acheteur peut selon les cas demander une diminution du prix, voire l’annulation de la vente. Si un diagnostic s’avère faux, la responsabilité du diagnostiqueur peut être recherchée. Ces situations se règlent au cas par cas : parlez-en à votre notaire ou à un avocat plutôt que de vous fier à une règle générale.

Le plus sûr reste de tout faire avant la mise en vente. Un dossier complet dès la première visite rassure l’acheteur, et il limite les arguments de négociation de dernière minute.

Comment choisir votre diagnostiqueur et quand le faire venir ?

Faites appel à un diagnostiqueur certifié pour chaque diagnostic réalisé : la certification se vérifie dans l’annuaire officiel du ministère chargé du Logement. Demandez aussi son attestation d’assurance professionnelle.

Faites-le venir avant la mise en vente, pour trois raisons : l’étiquette énergie figure dans l’annonce, l’audit doit être prêt dès la première visite, et un défaut découvert tôt se corrige ou se chiffre calmement. Le jour de la visite :

• rendez accessibles les combles, le tableau électrique, la chaudière et le compteur ;
• sortez les factures de travaux (fenêtres, isolation, chauffage) : sans preuve ni élément visible, une isolation peut être mal prise en compte dans le DPE ;
• indiquez l’année de construction et, si vous l’avez, la date du permis de construire.

Si vous préparez une vente, commencez par connaître la valeur de votre maison. Notre avis de valeur gratuit, réalisé après visite et remis sous 48 h, est aussi l’occasion de faire le point sur les diagnostics à prévoir. Pour replacer ces démarches dans l’ensemble du parcours, consultez notre guide pour vendre sa maison dans le sud de Lille.