En cas de divorce ou de séparation, vous avez trois options pour la maison : la vendre et partager le prix, laisser l’un de vous racheter la part de l’autre (le rachat de soulte), ou la garder à deux en indivision. Aucune ne s’impose : il faut l’accord des deux propriétaires, sinon passer par le tribunal. Le rachat supporte un droit de partage de 1,1 %, et la vente de l’ancienne résidence principale peut rester exonérée de plus-value.

En pratique, deux sujets concentrent les discussions : la valeur de la maison et le crédit en cours. Cet article vous aide à poser les chiffres, à comparer les options et à organiser le calendrier. Pour la procédure, le régime matrimonial et le partage, votre avocat et votre notaire restent vos interlocuteurs.

Quelles sont les options pour la maison en cas de divorce ?

Option Principe Avantages Points de vigilance
Vendre à un tiers La maison est vendue, le crédit remboursé, le solde partagé Rupture nette, chacun récupère sa part, plus aucun lien financier Accord sur le prix, décisions à deux jusqu’à l’acte, 2 à 3 mois entre compromis et acte
Rachat de soulte L’un garde la maison et verse à l’autre la valeur de sa part Stabilité pour les enfants, pas de recherche d’acheteur Financer la soulte, reprendre seul le crédit, accord de la banque, droit de partage de 1,1 %
Rester en indivision Les deux restent propriétaires, la vente est reportée Pas de décision dans l’urgence Crédit et charges à partager, lien financier maintenu, risque de blocage plus tard

Le choix dépend surtout de trois questions. L’un de vous peut-il financer seul la maison ? Voulez-vous garder un lien financier avec votre ex-conjoint ? Et avez-vous besoin de l’argent de la vente pour vous reloger ?

Mariage, PACS, concubinage : qui est propriétaire de quoi ?

Avant de parler de vente, il faut savoir à qui appartient la maison, et dans quelle proportion. La réponse ne dépend pas de qui l’occupe, ni de qui a le plus remboursé, mais de votre situation juridique et de vos actes.

Situation Ce qui détermine les droits de chacun Documents à retrouver Interlocuteurs
Mariage Le régime matrimonial et la date d’achat Contrat de mariage s’il existe, acte d’achat Avocat et notaire
PACS Le régime choisi et les mentions de l’acte d’achat Convention de PACS, acte d’achat Notaire
Concubinage Les parts indiquées dans l’acte d’achat Acte d’achat Notaire

Les apports personnels (une donation, le prix d’un bien vendu avant le couple) peuvent aussi changer la répartition finale. Ces règles sont techniques : faites-les appliquer par le notaire à votre dossier, plutôt que de partir d’un « moitié-moitié » supposé.

Faut-il l’accord des deux pour vendre la maison ?

Oui. Un bien détenu en indivision se vend à l’unanimité des indivisaires, ou à la majorité des deux tiers des droits avec l’autorisation du tribunal. Quand chacun détient la moitié, aucun des deux n’atteint seul les deux tiers : sans accord, seul le juge peut débloquer la situation, par l’intermédiaire d’un avocat.

Concrètement, une vente amiable suppose que vous signiez tous les deux :

  • le mandat de vente, qui doit être écrit. Un mandat exclusif ne peut pas être résilié pendant les 3 premiers mois, puis il l’est par lettre recommandée avec un préavis de 15 jours. Notre article mandat exclusif ou simple détaille les deux formules ;
  • l’acceptation de l’offre et le compromis, qui fixent le prix et la date prévue de l’acte ;
  • l’acte authentique, chez le notaire.

Si l’un de vous occupe encore la maison, fixez par écrit les créneaux de visite et la personne qui les assure. Les diagnostics doivent aussi être commandés avant la mise en vente : la liste figure dans notre article sur les diagnostics obligatoires.

Dans le sud de Lille : pourquoi la valeur de la maison fait débat

Toutes les options reposent sur un chiffre : la valeur actuelle de la maison. Or, dans une même commune, deux maisons de même surface peuvent valoir des montants très différents selon l’état, le terrain, l’étiquette énergie ou la rue.

Le tableau part des ventes réelles de maisons de 2023 à 2025 (DVF). Dans chaque commune, six ventes sur dix se situent dans la fourchette de prix au mètre carré indiquée. Nous l’appliquons à une maison de surface médiane.

Commune Surface médiane Fourchette au m² (6 ventes sur 10) Valeur d’une maison de surface médiane Écart de soulte à parts égales
Seclin 84 m² 1 780 à 2 980 €/m² 149 500 à 250 300 € environ 50 400 €
Wattignies 96 m² 1 850 à 2 970 €/m² 177 600 à 285 100 € environ 53 800 €
Haubourdin 86 m² 1 750 à 2 750 €/m² 150 500 à 236 500 € environ 43 000 €
Phalempin 99 m² 1 790 à 3 010 €/m² 177 200 à 298 000 € environ 60 400 €
Annœullin 91 m² 1 570 à 2 740 €/m² 142 900 à 249 300 € environ 53 200 €
Carvin 90 m² 1 190 à 2 320 €/m² 107 100 à 208 800 € environ 50 900 €

Source : DVF (DGFiP, Etalab), ventes de maisons 2023-2025, fourchette entre le 20e et le 80e centile des prix au m².

Une maison précise ne se situe évidemment pas aux deux extrémités à la fois. Mais le tableau montre l’enjeu : selon que l’on retient le bas ou le haut de la fourchette, la soulte peut varier de plus de 40 000 €. D’où l’intérêt d’une valeur argumentée par des ventes comparables, que chacun peut vérifier.

Deux réflexes évitent les malentendus. D’abord, retenir la valeur d’aujourd’hui, pas le prix d’achat : à Wattignies, le prix médian des maisons est passé de 2 220 €/m² en 2024 à 2 570 €/m² en 2025 ; à Seclin, de 2 130 à 2 410 €/m². Ensuite, partir des ventes signées plutôt que des annonces. Les médianes de chaque commune sont sur nos pages prix immobilier.

Nous établissons un avis de valeur gratuit, après visite, remis sous 48 heures, que vous pouvez transmettre à vos avocats et au notaire : demander une estimation. Chacun peut aussi solliciter son propre avis ; l’essentiel est d’aboutir à un chiffre accepté par les deux.

Comment calculer une soulte ?

La soulte est la somme que verse celui qui garde la maison à celui qui la quitte. Prenons une maison estimée 225 000 €, le prix médian d’une maison à Wattignies (DVF, ventes 2023-2025), détenue à parts égales, avec 95 000 € de capital restant dû.

Étape Calcul Montant
Valeur retenue de la maison Estimation acceptée par les deux 225 000 €
Capital restant dû Tableau d’amortissement du prêt 95 000 €
Actif net 225 000 − 95 000 130 000 €
Part de chacun 130 000 ÷ 2 65 000 €
Soulte versée à celui qui part 65 000 €
Droit de partage 1,1 % de l’actif net partagé 1 430 €

Celui qui garde la maison doit donc financer 65 000 € et reprendre seul un crédit de 95 000 €, soit 160 000 € à porter seul, plus le droit de partage et les émoluments du notaire. C’est souvent là que se joue la faisabilité : sa banque doit accepter de financer la soulte et de retirer l’autre emprunteur du prêt.

Cet exemple est simplifié. D’autres biens, d’autres dettes ou des apports personnels modifient le calcul, que le notaire établit dans l’acte de partage. Pour des partenaires de PACS ou des concubins, le coût du rachat peut être différent : demandez un chiffrage avant de vous engager.

Que devient le crédit immobilier en cours ?

Le crédit suit la maison, mais pas toujours au rythme de la séparation.

  • Si vous vendez : le capital restant dû est remboursé sur le prix, le jour de l’acte. Vérifiez dans votre offre de prêt si des indemnités de remboursement anticipé sont prévues.
  • Si l’un rachète : il reprend le prêt seul, avec l’accord de la banque, ou le rembourse grâce à un nouveau financement.
  • Si vous restez en indivision : tant que le prêt court, les co-emprunteurs restent en principe engagés envers la banque, quel que soit celui qui occupe la maison.

Pendant la procédure, la répartition des mensualités et l’occupation de la maison se discutent avec les avocats. Ne cessez pas de payer sans accord : un impayé pèse sur les deux emprunteurs et fragilise la vente.

Vendre pendant la procédure : quel calendrier prévoir ?

Vous pouvez vendre avant que le divorce soit prononcé, dès lors que vous êtes d’accord. Voici les étapes et les délais à anticiper.

Étape Délai indicatif Point d’attention en cas de séparation
Avis de valeur Remis sous 48 heures après la visite Un même document pour les deux
Diagnostics et mandat Avant la mise en vente Mandat signé par les deux
Offre et compromis Dès qu’un acheteur se positionne Signature des deux ; l’acheteur dispose de 10 jours de rétractation
Acte authentique En général 2 à 3 mois après le compromis Présence ou procuration des deux
Répartition du prix Le jour de l’acte, ou plus tard Le prix peut rester chez le notaire jusqu’au partage

Pour la fiscalité, ne laissez pas la vente traîner. La vente de la résidence principale est exonérée de plus-value. Pour celui qui est parti, cette exonération peut être maintenue si la vente intervient dans un délai normal après son départ, apprécié au cas par cas. Si la maison n’a jamais été votre résidence principale, les règles générales s’appliquent : elles sont expliquées dans notre article sur la plus-value immobilière.

Enfin, un prix juste dès la mise en vente raccourcit une période déjà éprouvante. Nos conseils pour fixer le prix de vente de votre maison vous aideront à trouver un point d’accord sur ce chiffre.

Questions fréquentes

Peut-on vendre la maison avant que le divorce soit prononcé ?

Oui, si les deux propriétaires sont d'accord. Le mandat, le compromis et l'acte sont alors signés par les deux. Si vous n'êtes pas encore d'accord sur la répartition, le prix peut rester chez le notaire jusqu'au partage. Votre avocat vous dira comment articuler la vente avec la procédure.

Comment calculer une soulte lors d'un divorce ?

On part de la valeur actuelle de la maison, dont on déduit le capital restant dû du crédit : on obtient l'actif net. Celui qui garde la maison verse à l'autre la valeur de sa part de cet actif net. Pour une maison de 225 000 € avec 95 000 € de crédit détenue à parts égales, la soulte est de 65 000 €. Le notaire établit le calcul définitif.

Que faire si l'ex-conjoint refuse de vendre la maison ?

Un bien en indivision se vend à l'unanimité, ou à la majorité des deux tiers des droits avec l'autorisation du tribunal. Quand chacun détient la moitié, aucun des deux n'atteint seul les deux tiers. Il faut donc trouver un accord, éventuellement avec un médiateur, ou saisir le juge par l'intermédiaire d'un avocat.

Quels frais pour racheter la part de son ex-conjoint ?

Le rachat de soulte entre époux supporte un droit de partage de 1,1 % sur l'actif net partagé, auquel s'ajoutent les émoluments du notaire. Pour des partenaires de PACS ou des concubins, le traitement peut être différent : demandez un chiffrage au notaire avant de vous engager.

Faut-il payer une plus-value en vendant la maison après une séparation ?

La vente de la résidence principale est exonérée. Pour celui qui a quitté la maison, l'exonération peut être maintenue si la vente intervient dans un délai normal après son départ, apprécié au cas par cas. Mieux vaut donc ne pas laisser la vente traîner et en parler au notaire.

Sources

Règles en vigueur à la date de publication de l'article. Pour une situation précise, votre notaire reste votre meilleur interlocuteur.