Plus-value immobilière : qui paie, combien et dans quels cas vous êtes exonéré

Si vous vendez votre résidence principale, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value, quel que soit le gain réalisé. Pour un autre bien (logement loué, résidence secondaire, maison héritée que vous n’habitez pas), la plus-value est imposée en 2026 à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements réduisent la note avec les années : plus d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, plus rien à payer après 30 ans.

C’est le notaire qui calcule et prélève l’impôt, le jour de l’acte, sur le prix de vente. Mais c’est à vous de l’anticiper : la somme que vous toucherez réellement en dépend, et donc vos projets après la vente. Voici comment fonctionne le calcul, ce qu’il donne sur un exemple, et ce que l’évolution des prix dans le sud de Lille change pour les vendeurs.

Qui doit payer un impôt sur la plus-value immobilière ?

La plus-value est le gain réalisé entre l’achat et la revente d’un bien. Elle concerne le particulier qui vend, et uniquement s’il y a un gain. Si vous revendez au même prix ou moins cher que votre prix d’achat majoré des frais et des travaux, il n’y a pas de plus-value, donc pas d’impôt.

Les vendeurs concernés sont en pratique ceux qui vendent :

• un logement loué, vide ou meublé ;
• une résidence secondaire ;
• une maison reçue en héritage ou par donation, qu’ils n’occupent pas ;
• un terrain à bâtir, y compris détaché de leur propre jardin.

Dans quels cas êtes-vous exonéré ?

La vente de votre résidence principale

C’est l’exonération la plus fréquente, et elle est totale : aucun impôt, quel que soit le montant du gain. Elle s’applique au logement où vous vivez réellement. Elle couvre aussi les dépendances immédiates et nécessaires vendues avec la maison, comme le jardin attenant.

Si vous avez déjà déménagé, ou si la maison est vide depuis un moment, la question se pose différemment. Faites valider votre situation par le notaire avant de signer le mandat, pas au moment de l’acte.

Le terrain détaché de votre maison : pas d’exonération

C’est un piège classique dans les communes aux grands jardins. Un terrain à bâtir issu de la division de votre résidence principale n’est pas exonéré, même s’il est vendu en même temps que la maison. La maison reste exonérée, mais le terrain à bâtir est imposé selon les règles habituelles.

Après une séparation

Quand un couple se sépare et que l’un des deux quitte la maison, l’exonération de la résidence principale peut être maintenue pour celui qui est parti. Il faut que la vente intervienne dans un délai normal après son départ, ce qui s’apprécie au cas par cas. L’avocat ou le notaire vous dira comment sécuriser ce point.

Après 22 ou 30 ans de détention

Pour les autres biens, le temps joue en votre faveur. Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu. Après 30 ans, elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux : il n’y a plus rien à payer.

D’autres cas d’exonération existent, plus rares et soumis à des conditions liées à la situation du vendeur ou à l’opération. Ils se vérifient avec le notaire, dossier en main.

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

Le principe tient en une ligne : plus-value brute = prix de cession − prix d’acquisition majoré.

Élément	Ce qu’il recouvre	Document à retrouver
Prix de cession	Le prix de vente inscrit dans l’acte, dont le notaire fixe le montant exact retenu	Compromis, puis acte de vente
Prix d’acquisition	Le prix payé à l’achat ou, pour un bien hérité, la valeur déclarée dans la succession	Acte d’achat ou déclaration de succession
Frais d’acquisition	Les frais payés lors de votre achat	Décompte du notaire de l’époque
Travaux	Certains travaux réalisés depuis l’achat	Factures des entreprises
Plus-value brute	Prix de cession − (prix d’acquisition + frais + travaux)

Si vous n’avez plus tous les justificatifs de frais ou de travaux, des forfaits peuvent, sous conditions, remplacer les montants réels. Le notaire vous dira s’ils s’appliquent à votre cas et s’ils sont plus intéressants que vos factures.

La plus-value brute est ensuite réduite par des abattements pour durée de détention, calculés séparément pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. On obtient deux plus-values imposables, taxées l’une à 19 %, l’autre à 17,2 %.

Quel taux d’imposition et quels abattements en 2026 ?

Durée de détention	Impôt sur le revenu (19 %)	Prélèvements sociaux (17,2 %)
Moins de 22 ans	Dû, avec un abattement qui dépend du nombre d’années	Dus, avec un abattement qui dépend du nombre d’années
De 22 à 30 ans	Exonéré	Dus, avec un abattement plus élevé
Plus de 30 ans	Exonéré	Exonérés

Deux précisions pour 2026. Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières restent à 17,2 % : ils ne sont pas concernés par la hausse à 18,6 % décidée pour d’autres revenus. Et une surtaxe, pouvant aller jusqu’à 6 %, s’ajoute quand la plus-value dépasse 50 000 €. Le barème des abattements, année par année, est appliqué par le notaire.

Exemple chiffré : un logement loué revendu 214 000 €

Prenons un cas simple. Vous avez acheté 160 000 € une maison que vous louez, payé 12 000 € de frais d’acquisition et réalisé 15 000 € de travaux facturés par des entreprises. Vous la revendez 214 000 €, le prix médian d’une maison à Seclin (DVF, ventes 2023-2025).

Étape	Montant
Prix de cession	214 000 €
Prix d’acquisition	160 000 €
Frais d’acquisition payés à l’achat	12 000 €
Travaux justifiés	15 000 €
Plus-value brute	27 000 €
Impôt sur le revenu à 19 %, avant abattement	5 130 €
Prélèvements sociaux à 17,2 %, avant abattement	4 644 €
Total, avant abattements	9 774 €

Ce total est un plafond : c’est ce que vous paieriez sans aucun abattement. Selon la durée de détention, la note baisse :

• plus de 22 ans : les 5 130 € d’impôt sur le revenu disparaissent, il ne reste que des prélèvements sociaux réduits ;
• plus de 30 ans : il ne reste rien à payer ;
• moins de 22 ans : le notaire applique le barème exact des deux abattements.

La plus-value restant sous 50 000 €, aucune surtaxe ne s’applique. Et si cette maison avait été votre résidence principale au moment de la vente, l’impôt serait nul.

Logement loué ou maison héritée : les cas fréquents

Vous vendez un logement loué

La plus-value est imposable, que vous vendiez le logement libre ou occupé. Une vente occupée reste possible à tout moment : le bail continue avec l’acheteur. En location meublée, des règles particulières peuvent s’appliquer selon votre régime fiscal : faites le point avec votre notaire ou votre expert-comptable avant de fixer le prix. Si vous hésitez encore entre vendre et continuer à louer, notre service de gestion locative peut vous aider à comparer.

Vous vendez une maison héritée

Le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession. Une valeur déclarée trop basse réduit les droits de succession, mais augmente la plus-value à la revente. Si vous prévoyez de vendre, faites estimer la maison sérieusement dès l’ouverture de la succession. Les étapes sont détaillées dans notre article sur la vente d’une maison en succession.

Dans le sud de Lille : ce que l’évolution des prix change pour votre plus-value

Une plus-value dépend d’abord du prix d’achat. Or les prix des maisons ont nettement bougé depuis 2021 dans notre secteur : hausse en 2022, recul en 2024, reprise inégale en 2025. Voici les prix médians au mètre carré des maisons dans neuf communes où les ventes sont suffisantes chaque année.

Commune	2021	2022	2025	Écart 2021-2025	Écart 2022-2025
Seclin	2 390 €/m²	2 570 €/m²	2 410 €/m²	+0,8 %	−6,2 %
Wattignies	2 400 €/m²	2 560 €/m²	2 570 €/m²	+7,1 %	+0,4 %
Haubourdin	2 220 €/m²	2 360 €/m²	2 180 €/m²	−1,8 %	−7,6 %
Carvin	1 670 €/m²	1 770 €/m²	1 740 €/m²	+4,2 %	−1,7 %
Annœullin	2 260 €/m²	2 220 €/m²	2 190 €/m²	−3,1 %	−1,4 %
Wavrin	2 400 €/m²	2 670 €/m²	2 530 €/m²	+5,4 %	−5,2 %
Houplin-Ancoisne	2 430 €/m²	2 730 €/m²	2 320 €/m²	−4,5 %	−15,0 %
Templemars	2 660 €/m²	2 900 €/m²	2 640 €/m²	−0,8 %	−9,0 %
Sainghin-en-Weppes	2 210 €/m²	2 390 €/m²	2 680 €/m²	+21,3 %	+12,1 %

Source : DVF (DGFiP, Etalab), ventes de maisons 2021, 2022 et 2025, au moins 30 ventes par commune et par année. Ces médianes portent sur des maisons différentes d’une année à l’autre : elles donnent une tendance, pas la valeur de votre bien.

Dans sept communes sur neuf, la médiane de 2025 est inférieure à celle de 2022. Pour un bien acheté en 2022 et revendu aujourd’hui, une fois les frais d’acquisition et les travaux ajoutés au prix d’achat, la plus-value brute peut être faible, voire inexistante. À l’inverse, Sainghin-en-Weppes affiche une hausse de 21,3 % entre 2021 et 2025. Le détail par commune figure sur nos pages prix immobilier.

La question ne concerne pas tout le monde de la même façon. Dans les villages, la grande majorité des logements sont occupés par leur propriétaire (90 % à Chemy, 89 % à Herrin, source INSEE) : la plupart des vendeurs y cèdent leur résidence principale, exonérée. Dans les villes, la part de propriétaires occupants est plus faible : 49 % à Wattignies, 55 % à Seclin et à Haubourdin, 56 % à Carvin. Wattignies compte plus de 1 600 ménages locataires du parc privé, Haubourdin plus de 1 300. Leurs bailleurs, eux, sont concernés par l’impôt s’ils revendent avec un gain.

Le rôle du notaire et ce que vous pouvez préparer

Le jour de l’acte, le notaire calcule la plus-value, prélève l’impôt sur le prix de vente et le reverse à l’administration. Vous recevez le prix net de cet impôt, après remboursement éventuel de votre crédit.

Pour que le calcul soit juste, réunissez dès la mise en vente :

1. votre acte d’achat, ou la déclaration de succession pour un bien hérité ;
2. le décompte des frais payés lors de l’achat ;
3. les factures des travaux réalisés par des entreprises ;
4. les dates précises d’achat et de vente envisagée, qui fixent la durée de détention.

Le chiffre qui pèse le plus reste le prix de cession. Plus il est réaliste, plus votre calcul de plus-value est fiable. Nos conseils pour fixer le prix de vente de votre maison vous aident à éviter une estimation trop optimiste. Côté acheteur, les frais de notaire dans le Nord complètent le tableau.

Si vous voulez partir d’un prix solide, nous établissons un avis de valeur gratuit, après visite, remis sous 48 heures : demander une estimation. Pour le calcul fiscal lui-même, le notaire reste votre interlocuteur.