Calculateur de plus-value immobilière
Vous vendez une résidence secondaire, un bien hérité ou un logement loué ? Voici ce que l'administration prélèvera le jour de l'acte, et ce qu'il vous restera réellement.
Votre vente
| Étape du calcul | Montant |
|---|---|
| Frais d'acquisition retenus | — |
| Travaux retenus | — |
| Prix d'achat majoré | — |
| Plus-value brute | — |
| Impôt sur le revenu à 19 % (après abattement de —) | — |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % (après abattement de —) | — |
| Taxe sur les plus-values élevées | — |
| Prix de vente net pour vous | — |
Estimation indicative, hors honoraires d'agence et remboursement de prêt. Le calcul officiel est établi par votre notaire.
Les abattements pour durée de détention
C'est le cœur du calcul, et la raison pour laquelle deux ventes identiques peuvent être taxées très différemment. Les deux impôts ne s'effacent pas au même rythme : l'impôt sur le revenu disparaît en 22 ans, les prélèvements sociaux en 30 ans.
| Durée de détention | Abattement impôt (19 %) | Abattement prélèvements (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22 ans | Exonération | 28 % |
| 23 à 29 ans | Exonération | + 9 % par an |
| 30 ans et plus | Exonération | Exonération |
Source : articles 150 VC et 150 U du code général des impôts.
La taxe sur les plus-values élevées
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable après abattement, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s'ajoute, par paliers progressifs. Elle concerne surtout les biens détenus moins de quinze ans qui ont fortement pris de la valeur.
Le cas fréquent dans le secteur : le bien hérité
Pour une maison reçue en héritage, le prix d'achat retenu est la valeur déclarée dans la succession, et la durée de détention court à partir du décès, pas de l'achat par vos parents. Une maison familiale détenue depuis quarante ans par vos parents et héritée il y a trois ans reste donc pleinement taxable si elle a pris de la valeur depuis la succession.
Questions fréquentes
Quand la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
Trois cas principaux : le bien est votre résidence principale au jour de la vente, vous le détenez depuis plus de 30 ans, ou il s'agit de la première vente d'un bien autre que votre résidence principale et vous remployez le prix dans l'achat de votre résidence principale sous 24 mois.
Comment se calcule l'impôt sur la plus-value ?
On soustrait du prix de vente le prix d'achat majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 %) et des travaux (forfait de 15 % au-delà de 5 ans de détention). Sur cette plus-value brute s'appliquent deux abattements différents selon la durée de détention, puis 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Au bout de combien d'années ne paie-t-on plus rien ?
L'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, il reste 17,2 % à payer sur une base qui diminue chaque année.
Une résidence secondaire ou un bien locatif est-il taxé pareil ?
Oui, le régime est identique : seule la résidence principale échappe à l'impôt. Un logement loué vendu après 12 ans, par exemple, conserve encore une part imposable importante, même si les abattements ont commencé à courir.
Qui déclare et qui paie la plus-value ?
Le notaire. Il calcule l'impôt, le prélève sur le prix de vente le jour de l'acte et le reverse au Trésor public. Vous percevez donc un prix net de plus-value, sans démarche de votre côté.
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