Calculateur de capacité d'emprunt
Avant de visiter, savoir jusqu'où vous pouvez aller. Le calcul applique la règle des 35 % d'endettement du Haut Conseil de stabilité financière et déduit les frais d'acquisition pour donner un prix d'achat réaliste.
Votre situation
| Détail | Montant |
|---|---|
| Mensualité maximale (35 % des revenus) | — |
| Capital empruntable | — |
| Budget total avec apport | — |
| Coût total des intérêts | — |
Estimation indicative. Seule une banque ou un courtier peut valider votre financement.
Les deux règles qui encadrent votre prêt
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques deux limites : une mensualité qui ne dépasse pas 35 % des revenus nets, assurance comprise, et une durée de prêt plafonnée à 25 ans — 27 ans dans le neuf lorsque l'entrée dans les lieux est différée. Les banques peuvent déroger à ces règles sur une part limitée de leurs dossiers, en priorité pour les primo-accédants.
Ce que la banque regarde en plus du taux d'endettement
- Le reste-à-vivre : ce qui demeure une fois la mensualité payée, apprécié selon la composition du foyer.
- La stabilité des revenus : CDI hors période d'essai, ancienneté pour un indépendant.
- La tenue des comptes : les découverts des trois derniers mois pèsent lourd.
- L'apport : couvrir au moins les frais d'acquisition reste la norme.
Vous vendez pour racheter
Si vous êtes déjà propriétaire, votre capacité se calcule différemment : le produit net de votre vente devient votre apport, et la banque peut vous proposer un prêt relais dans l'attente de la signature. Dans le secteur, la question se pose sur la majorité des ventes de maisons familiales.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on une capacité d'emprunt ?
La banque part de vos revenus nets mensuels, en retire vos crédits en cours, et plafonne la mensualité à 35 % de ce revenu, assurance emprunteur comprise. Ce montant, appliqué à la durée et au taux du prêt, donne le capital qu'elle peut vous prêter.
Le taux d'endettement de 35 % est-il une règle absolue ?
C'est la règle fixée par le Haut Conseil de stabilité financière depuis 2022. Les banques disposent d'une marge de souplesse sur une partie de leur production, réservée en priorité aux primo-accédants et aux ménages avec un reste-à-vivre confortable.
L'apport personnel est-il obligatoire ?
Il n'est pas imposé par la loi, mais la plupart des banques demandent de couvrir au moins les frais d'acquisition, soit environ 8 % du prix dans l'ancien. Un apport plus élevé améliore le taux proposé.
Pourquoi le prix maximal affiché est-il inférieur à mon budget ?
Parce que les frais d'acquisition se paient sur le même budget. Avec 270 000 € disponibles dans l'ancien, environ 250 000 € vont au prix du bien et 20 000 € aux frais de notaire et de garantie.
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